Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Фоминское СНТ, Раменский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 900 тыс. ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 244 тыс. → дом ≈656 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 44 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,11 млн / целевая ≈1 млн / пессимист. ≈892 тыс. → от пессимистичной прибыль −273 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Непецино ≈9,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2062
Рейтинг 18/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 42 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 244 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 656 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Фоминское СНТ | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фоминское д. | 19,2 сот. | 1 700 000 | 88 542 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-108 266-й км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новотроицкое д. | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яньшино д. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новотроицкое д. | 6 сот. | 258 000 | 43 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Никитское с. | 11 сот. | 800 000 | 72 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Яньшино д. | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новотроицкое д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Анюта ТСН | 6 сот. | 222 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 52 500 / 143 333 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 115 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 059 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 004 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 892 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -273 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Городище КП | 20 м² | 7,7 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Поддубье-2 ДНП | 25 м² | 6 сот. | 1 999 000 | 79 960 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Восточный дп | 24 м² | 7,9 сот. | 1 050 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Городище КП | 25 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6 соток правильной формы с временной постройкой. Участок огорожен забором по периметру, имеются распашные ворота. На участке имеется колодец, выгребная яма, сарай, бытовка с импровизированной кухней и спальней (отличное решение на время стройки), которая подключена к электропитанию. В Снт тихо, соседи не беспокоят. Находится в часе езды на автомобиле от Мкад по М5. Хорошая транспортная доступность. Просмотр по договорённости.