Каширское ш., 1 км от МКАД · земля с домом
Картино д., Ленинский гор. округ
Дом 37,2 м², участок 1 сот., газоблок.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 37.2 м²»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 84/100 · уверенность 48 %
Земля ≈859 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 859 тыс. → дом ≈641 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 100 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 153 тыс.
Ремонт ≈744 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,85 млн / целевая ≈5,27 млн / пессимист. ≈4,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,66 млн ₽, маржа 57 %, ROI 132 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заводская ≈2,8 км по прямой; до МКАД 1 км, на машине ≈9 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20613
Рейтинг 84/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 7.2 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 859 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 859 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 641 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 231 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Картино д. | 14 сот. | 14 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Картино д. | 11 сот. | 5 300 000 | 481 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Картино д. | 11,3 сот. | 9 000 000 | 796 460 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Картино-2 ТИЗ | 8 сот. | 14 000 000 | 1 750 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ащерино д. | 8 сот. | 6 500 000 | 812 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Картино-2 ТИЗ | 7,3 сот. | 8 500 000 | 1 164 384 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Картино-2 ТИЗ | 12 сот. | 18 499 999 | 1 541 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Картино-2 ТИЗ | 6 сот. | 9 249 999 | 1 541 666 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Картино-2 ТИЗ | 15 сот. | 31 000 000 | 2 066 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Картино д. | 10 сот. | 21 500 000 | 2 150 000 | снят (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 744 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 153 086 / 198 171 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 853 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 560 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 268 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 663 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 132 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 16.6 км | 40,5 м² | 1,5 сот. | 6 200 000 | 153 086 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.3 км | Быково пгт | 35 м² | 1 сот. | 3 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | 32,8 м² | 1,2 сот. | 6 500 000 | 198 171 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам нежилой дом, тип таунхаус. Земля только под домом 37,2 метра квадратных! Прописаться нельзя.