Каширское ш., 4 км от МКАД · земля с домом
Мосмек-4 СНТ, Ленинский гор. округ
Дом 80 м², участок 1,5 сот., газоблок.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 80 м²»
Цена 2,95 млн ₽, поднимали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 16.01.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 52 %
Земля ≈716 тыс. ₽/сот. × 1,5 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 81 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,96 млн / целевая ≈9,87 млн / пессимист. ≈8,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,66 млн ₽, маржа 53 %, ROI 113 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заводская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20612
Рейтинг 78/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 716 232 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 074 000 ₽ (1,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 876 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 450 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мосмек-4 СНТ | 9 сот. | 6 799 999 | 755 555 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мосмек-4 СНТ | 4,8 сот. | 2 999 999 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 6 999 000 | 1 093 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-4 СНТ | 8 сот. | 6 449 999 | 806 250 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мосмек-4 СНТ | 5,9 сот. | 7 299 999 | 1 237 288 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 400 000 | 843 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 3 740 000 | 584 375 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 000 000 | 781 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 4 сот. | 4 650 000 | 1 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечный Остров мкр. | 12,8 сот. | 8 999 999 | 703 125 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 413 / 115 789 / 120 500 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 963 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 415 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 867 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 770 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 662 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 113 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Солнечный Остров мкр. | 92 м² | 2 сот. | 7 490 000 | 81 413 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мисайлово пгт | 95 м² | 1,1 сот. | 11 000 000 | 115 789 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Дубок СТ | 100 м² | 2 сот. | 12 050 000 | 120 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.01.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 950 000 (+250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1/4 двух этажного дом, (40 м. Кв на первом этаже+40м кв на втором этаже, не оформлен),