Новорязанское ш., 90 км от МКАД
Чернолесье СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,4 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 58 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 201 тыс. → дом ≈1,2 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,19 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈861 тыс. / целевая ≈775 тыс. / пессимист. ≈689 тыс. → от пессимистичной прибыль −601 тыс. ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня, скважина.
До ст. Егорьевск I ≈16,6 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2061
Рейтинг 9/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 44 % | 3.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 201 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 199 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Зеленая Поляна СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Кузьминки д. | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 36 064 / 65 000 |
| цена объекта | 1 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 190 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 861 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 818 000 ₽ |
| продажа: целевая | 775 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -601 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.1 км | Песье д. | 20 м² | 6 сот. | 399 990 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | Кирпичики СНТ | 20 м² | 4,7 сот. | 1 249 999 | 62 500 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Росинка-3 СНТ | 16 м² | 6 сот. | 470 000 | 29 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Дмитровка д. | 20 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Елкино д. | 20 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Труженник СНТ | 20 м² | 4,9 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Весенний Аромат СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Молния СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | 25 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.4 км | 24,9 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 129 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в живописном Снт "Чернолесье" (Егорьевский район) Идеальное место для загородного отдыха круглый год! Предлагаем вашему вниманию полноценную усадьбу, где продумано всё для комфорта большой семьи или компании друзей. Основной дом: небольшой двухэтажный домик Отличная планировка: на первом этаже гостиная и прихожая с зоной кухни, на втором спальня Дом уютный, готов к сезону или постоянному проживанию. В доме есть хорошая печь буржуйка! Гостевой дом: отдельное строение, где ваши родные или гости будут чувствовать себя независимо и комфортно. Баня: настоящая, из бревна! Классическая русская баня с ароматом дерева то, за что ценят загородный отдых. Участок и коммунальные блага: Есть теплица для своих помидоров и зелени с мая по октябрь. Новая скважина с чистейшей водой без перебоев (не зависите от общего водопровода). Продовольственная палатка приезжает прямо в Снт не нужно ехать в магазин за хлебом и молоком. Всё необходимое под боком. Природа и локация: Егорьевский район славится экологией Участок находится в массиве, оправдывающем название "Чернолесье" вокруг смешанный лес. Грибы маслята, подберёзовики, белые в сезон прямо за забором. Ягоды черника, земляника, малина. Плюсы для жизни: Тишина, чистый воздух, минимум соседей. Отличный заезд в любое время года. Отличный вариант: Для тех, кто хочет "всё включено" на даче и баньку, и домики для гостей, и огород, и лесные дары. Звоните, покажем в удобное время Дача ждёт своих хозяев!