Новорязанское ш., 70 км от МКАД
Сосновый Бор СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 27 м², участок 8 сот.
Цена 700 тыс. ₽; цена не менялась с 01.07.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Земля ≈22 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 179 тыс. → дом ≈521 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 7 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈732 тыс. / целевая ≈659 тыс. / пессимист. ≈586 тыс. → от пессимистичной прибыль −549 тыс. ₽, маржа −94 %, ROI −48 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Рудниковская ≈2,7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №2060
Рейтинг 20/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 7.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 396 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 179 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 521 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Химик-6 СНТ | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 170 000 | 21 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Химик-6 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосновый Бор СНТ | 16 сот. | 200 000 | 12 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-6 СНТ | 16 сот. | 550 000 | 34 375 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Десна сад. уч. | 6 сот. | 170 000 | 28 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Химик-6 СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воскресенское ТСН | 12 сот. | 310 000 | 25 833 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Подлесье сад. уч. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Подлесье сад. уч. | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 667 / 31 818 / 50 000 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 732 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 695 000 ₽ |
| продажа: целевая | 659 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -549 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Химик-6 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лесное СНТ | 29,2 м² | 5,9 сот. | 700 000 | 23 973 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Осташово СНТ | 25 м² | 6 сот. | 800 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Анфалово-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 200 000 | 6 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Хорлово ТСН | 30 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Строитель-3 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 66 333 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | 27 м² | 5 сот. | 900 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Сосновый Бор СНТ | 22 м² | 8 сот. | 700 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ёлочка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Дружба СНТ | 27 м² | 4,4 сот. | 459 999 | 17 037 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток, ровный 20*40. Электричество подключено. Ухоженные, плодовые деревья, кустарники, грядки, клумбы. Имеется 3 хоз. Постройки, место для строительства дома. Документы на руках.