Новорязанское ш., 82 км от МКАД · земля с домом
Шкинь с., Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., кирпич.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 50 м²»
Цена 2,35 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Земля ≈43 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 256 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 46 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −676 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ.
До ст. Осёнка ≈1,8 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №206
Рейтинг 17/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 40 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 614 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 256 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борисово д. | 16 сот. | 650 000 | 40 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисово д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Борисово д. | 45 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шкинь с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шкинь с. | 8,2 сот. | 2 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шкинь с. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Борисово д. | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шкинь с. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шкинь с. | 18 сот. | 750 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шкинь с. | 20 сот. | 1 050 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 614 / 61 111 / 120 482 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 776 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 637 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 498 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 221 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -676 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Индустрия пос. | 60 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Мосэнерго-1 СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Энергетик-1 СНТ | 57 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 45 614 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Борисовское д. | 41,5 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 120 482 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Богдановка д. | 36 м² | 4 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.10.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145566811 В продаже ЧАСТЬ в дома. В Прекрасном красивом месте с видом на Храм!!! Дом на капитальном фундаменте, из ж/б плит обложенный кирпичом. По границе с домом проходят доме все центральные коммуникации, ГАЗ, центральный водопровод О ДОМЕ: 2 просторные комнаты;уютная кухня;кладовка;терраса. В доме никто не проживает, участок правильной формы, чистый. Прекрасный асфальтированный подъезд. Возможность прописки!!! Инфраструктура в пешей доступности!!! Шикарное экологически чистое место, река, до остановки 5 мин. пешком. До г. Воскресенск или до г. Коломна 30 минут на транспорте. Удобный выезд на Рязанское шоссе. 1.Гарантия юридической чистоты от компании. 2. Безопасность проведения сделки Гарантия юридической чистоты сделки от компании . Звоните. Записывайтесь на показ объекта прямо сейчас. Рады будем ответить на все ваши вопросы .