Каширское ш., 57 км от МКАД · земля с домом
Мещерино с., Ступино гор. округ
Дом 150 м², участок 12 сот.
Дом по описанию: «Есть свежая выписка Егрн, межевой план, получен градостроительный план земельного участка на дом 150 м кв в два этажа.»
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 45 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,16 млн → дом −155 тыс. ₽, −1 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 43 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,78 млн / целевая ≈7,91 млн / пессимист. ≈7,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,18 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лесные Дары ≈5,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20599
Рейтинг 82/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 155 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −155 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −1 033 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мещерино с. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мещерино с. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мещерино с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мещерино с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мещерино с. | 18,8 сот. | 1 410 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещерино с. | 12,5 сот. | 1 530 000 | 122 400 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещерино с. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещерино с. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Боброво д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 329 / 59 966 / 112 839 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 783 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 344 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 905 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 176 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Старое с. да: «ванная» + «ремонт» | 149 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 67 114 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Солнышко СНТ да: «с/у» + «мебель» | 160,4 м² | 12 сот. | 6 950 000 | 43 329 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Прибрежный Парк КП да: «санузла» + «теплыми полами» | 155 м² | 11 сот. | 17 490 000 | 112 839 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Былина СНТ да: «санузел» + «мебель» | 142 м² | 12,5 сот. | 7 500 000 | 52 817 | снято (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 1 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок12 соток с кадастровым номером 50:33:0020456:92 в селе Мещерино Ступинского района Продаю. В собственности более 10 лет, один собственник. Есть свежая выписка Егрн, межевой план, получен градостроительный план земельного участка на дом 150 м кв в два этажа. Цена 1 мл рублей, небольшой торг при подписании предварительного договора или договора о задатке.