Каширское ш., 100 км от МКАД · земля с домом
Свиридоново д., Коломенский гор. округ
Дом 18 м², участок 20,4 сот.
Дом по описанию: «На участке маленький дом 18 м2 (зарегистрирован, адрес присвоен), свет заведён в дом.»
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 14.03.2025.
Рейтинг 53/100 · уверенность 45 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 20,4 сот. = 769 тыс. → дом ≈280 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 94 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈362 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Озёры ≈4,6 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20597
Рейтинг 53/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 31.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 6.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 769 000 ₽ (20,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Свиридоново д. | 13,9 сот. | 150 000 | 10 791 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свиридоново д. | 10 сот. | 619 200 | 61 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Свиридоново д. | 8 сот. | 311 000 | 38 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свиридоново д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Свиридоново СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Свиридоново д. | 6,2 сот. | 620 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Каблучки д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Свиридоново СНТ | 7,3 сот. | 280 000 | 38 356 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Каблучки д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Свиридоново СНТ | 14,5 сот. | 1 680 000 | 115 862 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 421 / 101 010 / 111 111 |
| цена объекта | 1 049 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 891 650 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 815 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 362 350 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Полурядинки с. | 19,8 м² | 30 сот. | 2 000 000 | 101 010 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | Фроловское с. | 20,7 м² | 30 сот. | 2 300 000 | 111 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Машоново д. | 23,3 м² | 29 сот. | 2 200 000 | 94 421 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.03.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 05.04.2025 | 1 450 000 (−150 000) | история площадки |
| 12.06.2025 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.03.2026 | 1 299 000 (−51 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 249 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 1 149 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.11.2026 | 1 049 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 049 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается в продажу участок площадью 20.4 сот (по факту больше) в 120 км от Мкад по Каширскому или Новорязанскому шоссе в деревне Свиридоново ( улица Зелёная, дом 32а) Коломенского района Московской области. На участке маленький дом 18 м2 (зарегистрирован, адрес присвоен), свет заведён в дом. Участок ровный правильной формы размером 64 х 32, целевое использование для ведения личного подсобного хозяйства, огорожен сеткой рабицей. На участке фруктовые деревья и кусты. Подъездные пути асфальт. До реки Ока 1 км, до леса 300 м. Звонить с 9.00 до 20.00. Агенствам и риелторам не беспокоить. Цена 1 049 000 руб.