Каширское ш., 90 км от МКАД · земля с домом
Смена СНТ, Кашира гор. округ
Дом 54 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «* На участке зарегистрирован летний дом 54м2.»
Цена 1,2 млн ₽, поднимали с 950 тыс.; первая цена 950 тыс. ₽ от 24.03.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 929 тыс. → дом ≈271 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −312 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Кашира-Силовая ≈6,8 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20594
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 934 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 929 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 271 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 019 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Большое Кропотово д. | 15,8 сот. | 1 900 000 | 120 253 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смена СНТ | 11,3 сот. | 1 200 000 | 106 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Большое Кропотово д. | 7 сот. | 960 000 | 137 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Большое Кропотово д. | 10 сот. | 609 900 | 60 990 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Руново пос. | 5 сот. | 620 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малое Кропотово СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Баскачи д. | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Большое Руново пос. | 19,3 сот. | 1 250 000 | 64 767 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Большое Руново пос. | 8 сот. | 689 999 | 86 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Баскачи д. | 36 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 833 / 42 565 / 110 417 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 235 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 123 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 012 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -312 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Малое Кропотово СНТ | 50 м² | 7,9 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Хворостянка д. | 50 м² | 21 сот. | 1 499 000 | 29 980 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Волна СНТ | 54,1 м² | 10,3 сот. | 2 700 000 | 49 908 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малое Кропотово СНТ | 46 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 39 130 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Березка СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Урожайное СНТ | 50 м² | 11 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Ивушка СНТ | 50 м² | 9,7 сот. | 3 300 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Речицы д. | 60 м² | 8 сот. | 650 000 | 10 833 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Рассвет-1 СНТ | 48 м² | 12 сот. | 5 300 000 | 110 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Удачный дп | 52 м² | 10 сот. | 3 750 000 | 72 115 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.03.2026 | 950 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 790 000 (−60 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 750 000 (−40 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 1 200 000 (+450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 15 соток. Большое Кропотово. * Ровный. Самый высокий в деревне. Панорамный вид на Оку. * К участку подведен газ. * На участке зарегистрирован летний дом 54м2. Пмж, Прописка. (Домик разобрали и вывезли). * Выход в лес. * До асфальта 50 м. Грунтовка. * Электричество 15квт. * Плодородная земля. * Соседи активно строятся. * Рыбалка. * До р. Оки 500 м. * Магазин, школа, детсад в 1 км. Кадастровый номер: 50:37:0050406:742. Собственник.