Каширское ш., 100 км от МКАД · земля с домом
Клишино с., Коломенский гор. округ
Участок 17 сот.
Дом по описанию: «Продам участок 17 соток Лпх с ветхий домом (возможна прописка) в с. Клишино Озерского района Московской области.»
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 % · по фото: дом 1, участок 3, окружение 6, WOW 3
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 862 тыс. → дом ≈988 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,18 млн / целевая ≈2,86 млн / пессимист. ≈2,54 млн → от пессимистичной прибыль −132 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈60 м².
Коммуникации: септик.
До ст. Озёры ≈4,3 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20587
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2 |
| дом | 5 | 0 % | 0 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 3.7 |
| участок | 5 | 100 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 7.2 |
| окружение | 10 | 56 % | 5 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 1 | ветхий дом под снос, разрушенная крыша и стены |
| участок и сад | 3 | голая земля, участок выглядит запущенным и не облагороженным |
| окружение | 6 | рядом лес, водоемы и развитая инфраструктура села |
| WOW | 3 | низкий потенциал реставрации, скорее покупка земли с реконструкцией |
Выгодный участок под застройку, но дом требует полного сноса. модель max-code, фото: 4, 09.11 15:24
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 467 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Клишино с. | 10 сот. | 509 350 | 50 935 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Клишино с. | 8 сот. | 405 100 | 50 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Смедово д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Смедово д. | 17,6 сот. | 845 000 | 48 011 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Смедово д. | 15,5 сот. | 2 000 000 | 129 032 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Емельяновка д. | 10 сот. | 495 700 | 49 570 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Клишино с. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Емельяновка д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 11 сот. | 2 650 000 | 240 909 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 11 сот. | 2 400 000 | 218 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈60 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 895 / 53 393 / 87 025 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 176 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 017 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -131 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈60 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Смедово д. | 64 м² | 20 сот. | 4 550 000 | 71 094 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Бабурино д. | 60 м² | 17 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | 63,2 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 87 025 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0 км | Клишино с. | 52,4 м² | 17 сот. | 1 850 000 | 35 305 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Горы с. | 60 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Смедово д. | 52,5 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Смедово д. | 52,5 м² | 11,5 сот. | 2 500 000 | 47 619 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Горы с. | 60 м² | 11,8 сот. | 3 550 000 | 59 167 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Памир СНТ | 60,8 м² | 24 сот. | 2 000 000 | 32 895 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Редькино с. | 54 м² | 15 сот. | 4 600 000 | 85 185 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдам учacтoк 17 cоток Лпх с ветхий домом (возможна прописка) в с. Клишино Oзеpского района Мocковcкой oбласти. K учacтку кpуглoгодичный пoдъeзд. Кoммуникaции: цeнтpальноe водоснабжeние, гaз пo границе учacтка, элeктpичествo (щит уcтaновлeн на cтoлбe), септик. Нa учаcтке остатки дома под снос, дом с учета не снят оформлен как жилой, можно оформить реконструкцию. В шаговой доступности вся инфраструктура. В Озерском районе много водоемов для отдыха и рыбалки, лес. Чудесное место для отдыха и Пмж, плодородная земля, для огорода и сада. Документы готовы к продаже, один взрослый собственник.