Каширское ш., 83 км от МКАД · земля с домом
Ступино г., Ступино гор. округ
Дом 20 м², участок 7 сот., каркас.
Дом по описанию: «На участке есть старый дом (20 кв. М.), возможна регистрация (прописка).»
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 05.07.2024.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,34 млн → дом ≈1,96 млн ₽, 98 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −143 %, ROI −59 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Акри ≈0,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20574
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 88 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 190 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 337 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 963 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 98 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5 сот. | 1 860 000 | 372 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10,1 сот. | 4 500 000 | 445 545 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,7 сот. | 3 300 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Марьинка д. | 7 сот. | 735 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 1 680 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 5,6 сот. | 3 000 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Шелково д. | 5,8 сот. | 720 000 | 124 138 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 82 142 / 100 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 517 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 437 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 827 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −143 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Радуга СНТ | 21 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 80 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Металлург-13 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Медик СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 140 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дубрава СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лесная Поляна СНТ | 17 м² | 6,2 сот. | 1 650 000 | 97 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Возрождение СНТ | 18 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 24 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 116 667 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Москворецкий Садовод СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Знаменское д. | 24 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Чайка СНТ | 15 м² | 8 сот. | 999 000 | 66 600 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2024 | 3 800 000 | история площадки |
| 22.07.2024 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.03.2025 | 3 800 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.10.2025 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 11.10.2025 | 3 800 000 (+200 000) | история площадки |
| 28.02.2026 | 3 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок, по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Дачная, дом 14 (ж/д станция Павелецкого направления- Акри), общая площадь участка- 700 кв. М., границы установлены, кадастровый номер: 50:33:0040232:357. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. На участке есть старый дом (20 кв. М.), возможна регистрация (прописка). Над старым домом построен второй этаж из бруса с крышей. В данный момент проживание в домике невозможно, так как он представляет собой каркас. Центральные коммуникации: газ, свет, вода подведено к домику. Тихое место для отдыха, соседи достойные.