Каширское ш., 66 км от МКАД
Новоселки д., Ступино гор. округ
Дом 83 м², участок 8,2 сот., брус, 2004 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 05.03.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 790 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,46 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,36 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль −94 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — печь; в описании: колодец, газ.
До ст. Шугарово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20552
Рейтинг 34/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 38 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 339 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 790 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 710 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 602 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лето СНТ | 12 сот. | 2 700 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоселки пос. | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новоселки пос. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новоселки пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 8,4 сот. | 799 000 | 95 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шугарово с. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 412 / 51 424 / 79 268 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 364 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 146 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 491 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -94 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Марьино-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Энергетик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 39 412 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Дубровка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 83,8 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 59 666 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Астра СНТ да: «ванная» + «мебель» | 88 м² | 8,9 сот. | 3 800 000 | 43 182 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снято | 2 500 000 → — |
Описание
Продаётся дом с участком в деревне Новосёлки Ступинского района Московской области. Хороший 2-х этажный дом из бруса на ленточном фундаменте построенный 2004 году. Окна натуральное дерево с решётками,внутренние стены обшиты вагонкой из дерева,полы из доски,входная дверь металлическая. Ухоженный,уютный участок с плодовыми деревьями,кустарными ягодами и цветами. Коммуникации: электричество 5 Квт,колодец из 8 колец,био туалет на участке,отопление печное,газ запланирован 2027 году. Удобное транспортное сообщение,15 минут на автобусе до станции платформы "Михнево"