Новорязанское ш., 46 км от МКАД
Автомобилист СНТ, Раменский гор. округ
Дом 90 м², участок 3,5 сот.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 54 %
Земля ≈337 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,52 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,34 млн / целевая ≈5,7 млн / пессимист. ≈5,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈975 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Загорново ≈0,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №2054
Рейтинг 60/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 48 % | 21.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 337 171 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 180 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 520 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба пос. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 11,7 сот. | 4 800 000 | 410 256 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ясное ДНП | 7,8 сот. | 3 100 000 | 397 436 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 15,2 сот. | 5 300 000 | 348 684 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ясное ДНП | 16,5 сот. | 5 800 000 | 351 515 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 70 402 / 140 206 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 338 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 021 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 975 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Дубовая Роща пос. | 87,6 м² | 2 сот. | 3 650 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дубовая Роща пос. | 86,7 м² | 4 сот. | 4 200 000 | 48 443 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Поповка д. | 90 м² | 5 сот. | 10 130 000 | 112 556 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Поповка д. | 90 м² | 5 сот. | 10 130 000 | 112 556 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дубовая Роща пос. | 94,5 м² | 4 сот. | 6 800 000 | 71 958 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 90 м² | 5 сот. | 10 030 000 | 111 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Литвиново д. | 97 м² | 4 сот. | 13 600 000 | 140 206 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Бояркино д. | 91 м² | 5 сот. | 6 265 000 | 68 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Заболотье Вилладж КП | 91 м² | 5 сот. | 5 365 000 | 58 956 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Загорново с. | 100 м² | 5 сот. | 5 875 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 700 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ОСЕННЯЯ РАСПРОДАЖА ДАЧ! Хотите купить тёплый дом для круглогодичного использования или в качестве теплой дачи в уникальном, экологически чистом месте в ПЕШЕЙ ДОСТУПНОСТИ ОТ Ж/Д? Под ипотеку не подходит! ЭТО РЕДКОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ТОЧНО ДЛЯ ВАС! Мощная