Каширское ш., 59 км от МКАД · земля с домом
Проскурниково д., Ступино гор. округ
Дом 95 м², участок 3,4 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 95 м²»
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 18.08.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 3,4 сот. = 235 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−10 %).
Продажа: оптимист. ≈4,76 млн / целевая ≈4,28 млн / пессимист. ≈3,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈491 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Привалово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20532
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 30 % | 12.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 235 000 ₽ (3,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 665 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 526 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Проскурниково д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проскурниково д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проскурниково д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проскурниково д. | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проскурниково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проскурниково д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проскурниково д. | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проскурниково д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Проскурниково д. | 6,5 сот. | 500 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Проскурниково д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 158 / 52 053 / 68 421 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 758 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 520 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 282 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 491 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Лада СНТ | 95 м² | 4 сот. | 6 500 000 | 68 421 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 95 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 23 158 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Станица Староигнатьевская ТСН | 95 м² | 3 сот. | 1 900 000 | 20 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Тишково с. | 95 м² | 5 сот. | 5 845 000 | 61 526 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вельяминово с. | 95 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 52 053 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Вельяминово с. | 95 м² | 5 сот. | 4 945 000 | 52 053 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Вельяминово с. | 95 м² | 5 сот. | 4 745 000 | 49 947 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Речица КП | 100 м² | 5 сот. | 11 990 000 | 119 900 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Сырьево д. | 95 м² | 5 сот. | 5 945 000 | 62 579 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рассвет-1 СНТ | 100 м² | 5 сот. | 11 990 000 | 119 900 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 1 900 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024802. Вашему вниманию предлагается таунхаус с земельным участком в окружении леса и пруда!!! 2-х этажный дом 95 кв.м. с земельным участоком прямоугольной формы. В доме есть скважина, септик, электричество в процессе подключения (15 Квт). Хорошая асфальтированная дорога. Соседи круглогодично проживают. Есть приятная перспектива вскоре поселок будет закрытого типа и охраняемый. Если вы мечтаете о тихой загородной жизни без хлопот в экологически чистом районе с вкусными грибами и увлекательной рыбалкой, то это для вас!