Каширское ш., 90 км от МКАД
Металлург-17 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 38 м², участок 7,3 сот., щитовой, 1995 год.
Цена 1,49 млн ₽; цена не менялась с 05.10.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 1,49 млн → дом ≈2 тыс. ₽, 53 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 34 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −254 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Акри ≈1,5 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20524
Рейтинг 12/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 30 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 488 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Металлург-17 СНТ | 7,9 сот. | 1 600 000 | 202 532 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Металлург-5 СНТ | 3 сот. | 1 030 000 | 343 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 5 сот. | 1 860 000 | 372 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 6,5 сот. | 1 350 000 | 207 692 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | Машиностроитель-2 СНТ | 4,5 сот. | 1 350 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Машиностроитель-2А СНТ | 7,9 сот. | 2 500 000 | 316 456 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 10,1 сот. | 4 500 000 | 445 545 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 60 066 / 96 970 |
| цена объекта | 1 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 266 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 215 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 104 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 994 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 772 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -254 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Альбумин СНТ | 34 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 82 353 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | 33 м² | 8,8 сот. | 3 200 000 | 96 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Урожай-2 СНТ | 40 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Тропа СНТ | 45 м² | 10 сот. | 1 699 990 | 37 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 1 490 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача. СНТ "Металлург-17", Дом 40м2, щитовой, 2 комнаты, участок 7 соток., На участке, колодец, яблони, сливы, смородина черная и красная, клубника, малина, цветы летом. Территория закрытая, соседи с 3 сторон, рядом лес. Все ухожено и аккуратно. Готова к сделке. Звоните, смотрите, договоримся!