Каширское ш., 56 км от МКАД
Нива СНТ, Ступино гор. округ
Дом 103,2 м², участок 6 сот., брус, 1994 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 03.09.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 69 %
Земля ≈106 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 638 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 31 тыс.–33 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,96 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,31 млн / целевая ≈2,98 млн / пессимист. ≈2,65 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: газ.
До ст. Путевой пост 320 км ≈2,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20514
Рейтинг 38/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 2 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 61 % | 3.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 106 319 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 638 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 362 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 198 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Константиновское с. | 8 сот. | 520 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Константиновское с. | 18 сот. | 3 250 000 | 180 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крона СНТ | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крона СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мебельщик-2 СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Константиновское с. | 12,9 сот. | 900 000 | 69 767 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 4,6 сот. | 458 000 | 99 565 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 7,9 сот. | 1 000 000 | 126 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Константиновское с. | 13,2 сот. | 2 100 000 | 159 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 103,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 964 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 32 381 / 33 333 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 308 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 143 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 977 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 646 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 018 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Марьинское СНТ да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Татариново д. да: «ванная» + «отделка» | 105 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 33 333 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Марьинское д. да: «санузла» + «отделка» | 98 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 60 204 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Вельяминово с. да: «ванная» + «отделка» | 99 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в СНТ Нива (Ступинский район, село Константиновское). Кадастровый номер: 50:33:0020159:16, 50:33:0020159:155 Участок 6 соток, ровной почти квадратной формы. Проведено электричество. Имеется летний водопровод. Газ - привозные болоны. Туалет на улице. Летний душ на улице. В доме имеется печка. Дом двухэтажный: первый этаж + мансардный. На первом этаже веранда и две спальни, на втором этаже две спальни. Материал стен брус, веранда щитовая, фундамент блочный, крыша из металлического настила. От МКАД 50км. До станции Привалово на автомобиле 10 минут. Рядом автобусная остановка, ездят два маршрута: до станции Михнево и до станции Барыбино.