Каширское ш., 62 км от МКАД
Липитино с., Ступино гор. округ
Дом 14 м², участок 8 сот., 2022 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 11.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 640 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 97 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 63 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈180 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,21 млн / целевая ≈1,09 млн / пессимист. ≈966 тыс. → от пессимистичной прибыль −914 тыс. ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 328 км ≈2,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20512
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 640 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 360 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 97 143 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Липитино с. | 8 сот. | 480 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Липитино с. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Липитино с. | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Липитино с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Липитино с. | 11,7 сот. | 1 350 000 | 115 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Липитино с. | 7,8 сот. | 950 000 | 121 795 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Липитино с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Липитино с. | 7 сот. | 560 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Липитино с. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Липитино с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 14 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 333 / 73 403 / 125 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 208 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 148 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 087 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 966 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -914 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Бахус СНТ | 16 м² | 12 сот. | 2 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Первомайский СНТ | 16 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 81 250 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Матвейково д. | 15 м² | 6 сот. | 950 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Металлург-16 СНТ | 18 м² | 8,7 сот. | 1 180 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный дачный участок 8 соток. Идеальный вариант для семейного отдыха заезжай и живи, все уже обустроено! Участок и строения: Площадь: 8 соток, ровной прямоугольной формы. Межевание: Сделано, документы в порядке. Домик: Летний садовый домик 2.2х7 м. Внутри 2 комнаты и кухня. Мебель и техника: В доме остаются 2 двухспальные кровати, холодильник, микроволновка, плита, мультиварка, новая посуда, мойка, электрические обогреватели (конвекторы). Надворные постройки: Хозблок, душевая, биотуалет, сарай 3х3 м. Беседка: С мангалом для уютных вечеров. Также есть садовые качели. Коммуникации: Электричество: 15 кВт (выделенная мощность). Вода: из общей скважины (по участкам). Въезд: Оборудован шлагбаумом с камерой. Забор: Лицевая сторона профлист с воротами и калиткой. Остальные стороны рабица. Сад и бонусы: Растения: Яблони, слива, груша, вишня, черешня, шелковица, туя, крыжовник, малина. Бассейн: Новый, с насосом. Техника в подарок: Электрическая газонокосилка, бензиновый и аккумуляторный триммеры, другой садовый инвентарь. Соседи: Очень доброжелательные и спокойные. БЕЗ ТОРГА! БЕЗ АГЕНТОВ!