Каширское ш., 87 км от МКАД
Ока-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 66 м², участок 6 сот., пеноблок.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 518 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −603 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Акри ≈4,8 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20504
Рейтинг 15/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 882 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 515 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Солнечный СНТ | 8,1 сот. | 1 250 000 | 154 321 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный СНТ | 16 сот. | 3 300 000 | 206 250 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сокол-2 СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 860 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соколова Пустынь д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соколова Пустынь д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соколова Пустынь д. | 7,2 сот. | 1 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соколова Пустынь д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Соколова Пустынь д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 197 / 53 030 / 112 195 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 446 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 274 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 101 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 757 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -603 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Металлург-5 СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 68,1 м² | 6 сот. | 2 661 000 | 39 075 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.4 км | Юбилей СНТ | 65,3 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 39 816 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Химик СНТ | 71 м² | 5,5 сот. | 2 499 000 | 35 197 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 69,8 м² | 7,9 сот. | 5 700 000 | 81 662 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | 67 м² | 4,3 сот. | 8 600 000 | 128 358 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Краснопресненский Садовод СНТ | 66 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 53 030 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Каширские Озера КП | 62,6 м² | 6,3 сот. | 2 650 000 | 42 332 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Энергетик-1 СНТ | 61,5 м² | 5,9 сот. | 6 900 000 | 112 195 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 400 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 127353184 Продаётся недостроенный 2-х этажный дом в живописном месте СНТ Ока-2 Площадь дома - 66 кв. м. Перекрытия между этажами бетонные плиты. Дом материал пеноблоки Фундамент ленточный. Планировалась в доме 3 комнаты, кухня и входная группа. Участок - 6 сот., ровный, правильной формы. СНТ Ока 2 находиться в окружение соснового леса, рядом пруд, в 7 мин. на автомобили река Ока. На территории СНТ имеется магазин, детская площадка. Автобусная остановка в 15 мин. прогулочным шагом. Документы проверены юристом и готовы к переоформлению.