Каширское ш., 42 км от МКАД
Юсупово парк КП, Домодедово гор. округ
Дом 60 м², участок 6,4 сот., SIP-панели, 2022 год.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 63 %
Земля ≈165 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 65 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 101 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,38 млн / целевая ≈5,74 млн / пессимист. ≈5,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,02 млн ₽, маржа 40 %, ROI 66 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; септик; свет — есть.
До ст. пл. 309 км ≈7,2 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20502
Рейтинг 78/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 164 633 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 054 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 396 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Матчино д. | 7,1 сот. | 1 300 000 | 183 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Матчино д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Матчино д. | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Матчино д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино СНТ | 5,6 сот. | 950 000 | 169 643 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 7,6 сот. | 1 398 600 | 184 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Матчино д. | 13,2 сот. | 2 980 940 | 225 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 6,7 сот. | 1 050 000 | 156 716 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юсупово с. | 13,5 сот. | 2 200 000 | 162 963 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 615 / 100 580 / 123 077 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 380 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 061 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 742 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 104 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 021 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Матчино д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 64 615 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Степыгино д. да: «санузле» + «тёплым полом» | 63,3 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 109 005 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Минаево д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6,1 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | да: «ванные» + «ремонт» | 65 м² | 5,8 сот. | 8 000 000 | 123 077 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 650 000 (+150 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 450 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 60 м2 на участке 6,4 сотки. Дом новый из СИП-панелей. Фундамент свайный. Сан. узел в доме. Участок правильной прямоугольной формы. Удобный асфальтированный подъезд. Коммуникации:электричество, вода, септик. Удобный доступ к транспортным магистралям.