Каширское ш., 4 км от МКАД
Солнечный Остров мкр., Ленинский гор. округ
Дом 80 м², участок 1 сот., 2022 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 11.02.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 68 %
Земля ≈756 тыс. ₽/сот. × 1 сот. = 756 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 62 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,03 млн / целевая ≈7,22 млн / пессимист. ≈6,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,9 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Заводская ≈4,2 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20500
Рейтинг 84/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 755 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 756 000 ₽ (1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 3,2 сот. | 3 299 999 | 1 031 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мисайлово пгт | 30 сот. | 24 000 000 | 800 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 15 сот. | 11 599 999 | 773 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,3 сот. | 6 400 000 | 1 015 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мисайлово пгт | 10 сот. | 8 599 999 | 860 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Мисайлово пгт | 4,2 сот. | 2 600 000 | 619 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 000 000 | 781 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 10 сот. | 7 899 999 | 790 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6 сот. | 4 499 999 | 750 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 12,8 сот. | 8 999 999 | 703 125 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 375 / 101 732 / 116 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 026 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 625 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 421 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 896 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Картино д. | 80 м² | 1 сот. | 4 990 000 | 62 375 | снято (цена объявления) 24.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный Остров мкр. | 84 м² | 1 сот. | 8 000 000 | 95 238 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный Остров мкр. | 84 м² | 1 сот. | 9 800 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный Остров мкр. | 86,1 м² | 1,5 сот. | 8 000 000 | 92 915 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечный Остров мкр. | 92,4 м² | 1 сот. | 10 000 000 | 108 225 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Сапроново д. | 84,8 м² | — | 6 950 000 | 81 958 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мисайлово пгт | 95 м² | 1,1 сот. | 11 000 000 | 115 789 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Шестово д. | 86,6 м² | 0,9 сот. | 9 700 000 | 112 009 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Красково дп | 76,9 м² | 1,5 сот. | 8 399 000 | 109 220 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Томилино пгт | 75 м² | 1,1 сот. | 4 800 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Квадро хаус. ( в стадии строительства ). Дом трёхэтажный, электричество есть( счётчик на границе участка установлен) Антисептик и скважин пока нет. Земля сельхозназначения, под дачное строительство. Соседи живут, все доброжелательные . Расположение, удобное. Хороший подъезд.