Каширское ш., 91 км от МКАД
Лотос-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 38,9 м², участок 6 сот., 2009 год.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 06.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 716 тыс. → дом ≈1,83 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 61 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈678 тыс., покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,09 млн / целевая ≈2,78 млн / пессимист. ≈2,47 млн → от пессимистичной прибыль −374 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Ступино ≈4,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20491
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.8 |
| торг | 5 | 26 % | 1.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 318 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 716 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 834 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 147 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Урожай-1 СНТ | 5,5 сот. | 600 000 | 109 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Вальцово д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вальцово СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Старая Ситня с. | 11,5 сот. | 598 232 | 52 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 678 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 250 / 80 084 / 100 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 090 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 781 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 472 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -373 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Металлург-4 СНТ | 38,8 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 82 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Машиностроитель-3 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 38,9 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 76 864 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4 км | Новоселки д. | 40 м² | 7,2 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Пластик КП | 38,6 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 77 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Лотос-3 СНТ | 40 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 182 500 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | 39 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 100 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Городище д. | 40 м² | 7,6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 40,7 м² | 9 сот. | 10 399 000 | 255 504 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Старая Ситня с. | 35,7 м² | 3,3 сот. | 3 150 000 | 88 235 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.09.2026 | 2 655 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 550 000 (−105 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 140598108 Продается уютная дача в черте г. Ступино (СНТ "Лотос 2"). Идеальный вариант для тех, кто хочет отдыхать с комфортом, но при этом быстро добираться до города. Характеристики: Площадь дома: 38.9 кв.м. (1 этаж: 2 комнаты, 2 этаж: 1 комната). Участок: ровные 6 соток. Фундамент: столбчатый. Коммуникации и удобства: Электричество: 15 кВт очень мощный ввод, хватит на всё! Вода: Индивидуальная скважина на участке. Удобства: Летний душ, туалет. Летняя кухня на территории. Расположение: СНТ находится прямо в городской черте. Остановка общественного транспорта в 100 метрах. Доехать до центра Ступино 15 минут. Рядом все доставки: Wildberries, Ozon, Яндекс.Еда и др. живёте за городом, а пользуетесь всеми благами цивилизации! Документы проверены юристов и готовы к переоформлению.