Каширское ш., 50 км от МКАД
Просека-Поздново СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 76 м², участок 6 сот., 1995 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 439 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 36 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,56 млн / целевая ≈4,11 млн / пессимист. ≈3,65 млн → от пессимистичной прибыль ≈50 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. пл. 312 км ≈1,7 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20487
Рейтинг 31/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 439 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 361 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 066 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Вельяминово с. | 9,2 сот. | 650 000 | 70 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Поздново д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 6 сот. | 899 999 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вельяминово с. | 7,2 сот. | 525 000 | 72 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вельяминово с. | 9,5 сот. | 700 000 | 73 684 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вельяминово с. | 8,4 сот. | 999 800 | 119 024 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Вельяминово с. | 5,8 сот. | 3 400 000 | 586 207 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 571 / 59 723 / 125 480 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 562 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 334 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 106 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 650 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 50 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Наладчик СНТ да: «санузел» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 4 545 000 | 60 600 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Толочаново д. да: «санузел» + «меблирован» | 76 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 89 474 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Дружба СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 78,1 м² | 6 сот. | 9 800 000 | 125 480 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Михнево пгт да: «санузел» + «отделка» | 77 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 58 442 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ивушкино КП да: «санузел» + «отделка» | 78 м² | — | 4 590 000 | 58 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Союз-Вельяминово СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 70 м² | 6 сот. | 2 490 000 | 35 571 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Радуга-3 СНТ да: «ванна» + «ремонтом» | 72 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 52 083 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Большое Татариново КП да: «с/у» + «отделка» | 72 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 48 597 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ильинское ТСН да: «душевой кабиной» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 90 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Матчино д. да: «ванная» + «мебель» | 72 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток( по факту 8), на нем: дом 76кв., есть электричество 8кВт, интернет, летний водопровод, колодец, кирпичная печь(отапливает полностью первый этаж). Также на участке: бытовка, теплица, баня (используем как склад), гараж, дровник, яблони, вишня, малина, смородина, ежевика и очень много красивых цветов. 15 мин на авто до жд станции Вельяминово или Барыбино там вся инфраструктура магазины, кафе, Взносы 15000 в год. Я один собственник, владеем более 10 лет, продаю тоже я. Цена 3 млн Вся техника и мебель по Вашему желанию останется там.