Каширское ш., 67 км от МКАД
Южное СНТ, Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 769 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 34 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −964 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Шугарово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20485
Рейтинг 21/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 13 % | 1.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 769 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 131 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 517 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Новоселки пос. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки пос. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Карабасово СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоселки пос. | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Карабасово СНТ | 21 сот. | 3 000 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новоселки пос. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Восток СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сотниково д. | 18 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сотниково д. | 6,6 сот. | 750 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 305 / 66 667 / 71 429 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 251 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 601 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -964 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Антрацит СНТ | 58,3 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 305 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Металлург-4 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вита СНТ | 48 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок на котором расположен 2-этажный дом в СНТ "Южный (65 км от МКАД по Каширскому шоссе/М4)** Расположение: в шaговой дoступноcти oт ж/д cтaнции Шугарово. Маршрутка 20 ходит также от станции Михнево.В доступности инфраструктура посёлка Шугарово: сетевые прод.магазины, школа, дет сад, дом культуры, банк, почта. аптека. Пруд с платной рыбалкой, с обустроенным пляжем, строймагазин. Рядом магазины: Дикси, "Верный" (Шугарово), доставка "Перекрёсток", "ВкусВилл" Описание дома: Этажность: 2 этажа Комнаты: 3 (кухня-гостиная + 2 спальни) Коммуникации: Электричество, скважина (питьевая вода с мая по октябрь) Туалет с душевой кабиной в доме , бойлер 60 л Мобильный интернет (МТС, Мегафон) Дополнительно: Терраса с видом на лес 2 хозблока, место для 2 машин Предпоследний Участок с выходом в лес: на пригорке - не упираетесь в соседей - нет никогда застоя воды. Старый сад: яблони, слива, облепиха, смородина, виноград Тихие соседи (круглогодичное проживание) Щитовой дом ,cтены вагонка. Наружнaя отдeлка - caйдинг. Забор по периметру. Калитка,ворота. 3 комнаты- распашонка - кухня-гостинная и 2 спальни, Скважина снт - питьевая вода май - октябрь. В доме есть терасса с видом на сосновый лес на которой можно проводить вечерние посиделки и пить утренний кофе. 20 минут на машине до пляжей Оки. В собственности более 3 лет. Сейчас больше подходит для летнего прибывания,но все в ваших руках! Участок 1. Площадь - 6 соток; 2. Конфигурация - прямоугольник; 3. Обременения - отсутствуют; 4. Ежемесячный членский взнос -1000 рублей в месяц (долги отсутствуют); 5. Целевой взнос на асфальтирование дороги - оплачен полностью; 6. 100 метрах от дома река Каширка. 7. Электричество - новый трансформатор с апреля 2023 года, подписан отдельный договор с Мосэнергосбыт, платежи осуществляются через личный кабинет (долги отсутствуют), 3-х фазный электрический счётчик 380 вольт; 8. Интернет - возможность подключения к выделенной линии МКС телеком 9. Охрана - осуществляется сторожем СНТ через видеонаблюдение и обход территории, дополнительно можно заключить договор с Вневедомственной охраной (национальная гвардия); 10. Уличное освещение - столб с фонарем по границе участка; 11. Круглогодичный асфальтированный подъезд - автомобиль