Каширское ш., 70 км от МКАД
Дубечино д., Ступино гор. округ
Дом 53,5 м², участок 10,3 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 10,3 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,98 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,07 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈11,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20480
Рейтинг 15/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 8.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.7 |
| участок | 5 | 57 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 017 000 ₽ (10,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 983 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 065 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубечино д. | 7 сот. | 3 090 000 | 441 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубечино д. | 9 сот. | 3 050 000 | 338 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубечино д. | 8 сот. | 3 240 000 | 405 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубечино д. | 10 сот. | 3 670 000 | 367 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубечино д. | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубечино д. | 11,6 сот. | 1 502 800 | 129 552 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубечино д. | 12,8 сот. | 830 000 | 64 844 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубечино д. | 9 сот. | 3 420 000 | 380 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубечино д. | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубечино СНТ | 12,8 сот. | 831 350 | 64 949 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 070 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 50 590 / 75 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 948 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 801 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 653 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 262 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дубечино д. | 51,9 м² | 10,3 сот. | 3 000 000 | 57 803 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Гознаковец СНТ | 54,1 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 665 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Прудно д. | 53 м² | 15 сот. | 3 490 000 | 65 849 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Чайка-2 СНТ | 54 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 129 630 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Меркурий СНТ | 60 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Фиалка СТ | 55,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 883 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Север СНТ | 59,3 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 50 590 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Лопасня СНТ | 52,5 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 40 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Орбита СНТ | 54 м² | 6 сот. | 3 315 000 | 61 389 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Верзилово с. | 60 м² | 6,7 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаётcя лeтний дом из бpевна, пострoйки 90х гoдов в дeрeвне Дубечинo Моcкoвcкoй oбласти., по напpавлению Симфepопoльскогo или Kaшиpcкoгo шоссe 65 км oт MКAД.\nДвухэтaжнoe стрoениe paспoложенo нa учаcткe плoщaдью 10 сoток, в домe две комнaты, душeвaя,кухня и тeрpaса. На участке имеется сарай из бруса 2015г постройки. На участке высажены плодовые кустарники и деревья. \nКрайний участок с великолепным видом на пойму реки и противоположный берег, соседи сзади и справа. В реке можно купаться и ловить рыбу, до пляжа 10мин. \nКанализация представлена выгребной ямой. Электричество подключено.\n В 15м родник с подведенными к нему трубами, за счёт чего на участке и в доме имеется водоснабжение. Вода питьевая.\n\nПредназначение земли -для ведения личного подсобного хозяйства , находится в черте населенного пункта.\nНикаких членских взносов соответственно нет.\nДом сейчас в статусе нежилое. Один собственник.\n\nБлижайший населенный пункт село Семёновское,где имеется вся инфраструктура.\n\nОтличное место для жизни и отдыха в окружении красивой природы.