Новорязанское ш., 83 км от МКАД
Нерское СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 24 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 15.05.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 50 %
Земля ≈232 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,39 млн → дом ≈109 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 22 тыс.–25 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈622 тыс. / целевая ≈560 тыс. / пессимист. ≈498 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −252 %, ROI −72 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Давыдово ≈2,6 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2048
Рейтинг 13/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 818 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 391 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 109 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 542 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Нерское СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 350 000 | 245 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Меланжист СНТ | 5,5 сот. | 1 250 000 | 227 273 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 6,5 сот. | 4 100 000 | 630 769 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 9 сот. | 5 680 000 | 631 111 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 7,5 сот. | 2 700 000 | 360 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 667 / 21 667 / 25 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 622 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 591 000 ₽ |
| продажа: целевая | 560 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 498 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 257 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −252 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Восток СНТ | 27 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 68 519 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Надежда-2 СНТ | 28 м² | 6,6 сот. | 700 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Салют СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 24 м2 из бруса . Дом расположен на участке 6 соток в СНТ, окруженном живописной природой. В доме есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Водоснабжение осуществляется через колодец. Электричество подключено. Санузел находится на улице.Участок ровный и сухой. До жд станции Куровское 10 мин автомобилем. Рядом лес. В пешей доступности остановка общественного транспорта. Участок ухоженный, с плодородной землей для садоводства. Отличное место для отдыха от городской суеты.