Каширское ш., 76 км от МКАД
Березнецово с., Ступино гор. округ
Дом 53,8 м², участок 15 сот., дерево, 1964 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 980 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,2 млн / целевая ≈2,88 млн / пессимист. ≈2,56 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Малино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20477
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 301 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 980 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 120 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 405 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березнецово с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубнево д. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубнево д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березнецово с. | 6,2 сот. | 520 000 | 83 871 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березнецово с. | 12,5 сот. | 800 000 | 64 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березнецово с. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубнево д. | 26 сот. | 1 600 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березнецово с. | 12,5 сот. | 1 300 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березнецово с. | 8 сот. | 532 000 | 66 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березнецово с. | 13,1 сот. | 850 200 | 64 901 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 076 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 57 956 / 140 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 203 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 043 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 883 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 562 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 149 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Березнецово с. | 53,8 м² | 15 сот. | 2 850 000 | 52 974 | снято (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубнево д. | 55 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 109 091 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубнево д. | 60 м² | 15 сот. | 7 900 000 | 131 667 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Васильевское с. | 57,2 м² | 15 сот. | 3 600 000 | 62 937 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Девяткино д. | 50 м² | 15 сот. | 7 000 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дубнево д. | 61,2 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 70 261 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Оазис СНТ | 60,3 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 36 484 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Гвоздика СНТ | 56 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Михнево СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Дорожник СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земли ИЖС. Добротный дом на 15и сотках. Газ по границе. 1964 года постройки , внутренняя отделка в 2021 году.Участок крайний есть возможность присоединения земли за участком (прирезка, выкуп по выгодной цене)!!!