Каширское ш., 42 км от МКАД
Матчино СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 55 м², участок 8 сот., брус, 2019 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.06.2026.
Рейтинг 61/100 · уверенность 61 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,38 млн → дом ≈2,02 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 113 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 122 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,17 млн / целевая ≈6,46 млн / пессимист. ≈5,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,75 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 309 км ≈6,6 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20465
Рейтинг 61/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 37.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 172 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 381 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 019 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 709 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Матчино д. | 7,6 сот. | 1 398 600 | 184 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матчино СНТ | 5,6 сот. | 950 000 | 169 643 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Матчино д. | 13,2 сот. | 2 980 940 | 225 829 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино СНТ | 7,5 сот. | 2 100 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 7,1 сот. | 1 300 000 | 183 099 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 6 сот. | 591 920 | 98 653 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 6,1 сот. | 1 108 980 | 181 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Матчино д. | 5,4 сот. | 567 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Матчино д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Матчино д. | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 113 333 / 121 667 / 163 333 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 815 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 739 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 749 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Степыгино КП да: «ванная» + «теплые полы» | 60 м² | 7,3 сот. | 6 800 000 | 113 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Ртищево ИЖС КП да: «ванные» + «теплые полы» | 60 м² | 7,5 сот. | 9 800 000 | 163 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Новая Речица КП да: «ванная» + «меблирован» | 60 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 121 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 08.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже Дача: Дом с земельным участком в СНТ.Рядом:Платная рыбалка, Лесной массив,Магазины. Дом 2(двух) этажный Брус обшит снаружи-Вагонка, внутри-имитация бруса.В дом ЗАВЕДЕНА вода, сделана разводка воды по дому(Колодец на улице с насосом)установлен НАГРЕВАТЕЛЬ воды,по комнатам разведены электрические обогреватели.Состояние дома внутри и снаружи хорошее. Земельный участок 8 соток, ухожен, есть плодовые деревья и растения.На участке отдельная Беседка, Есть отдельно стоящие помещения: Душевая,Туалет, Сарай для хранения. Заезд в СНТ через Ворота.