Каширское ш., 39 км от МКАД
Уварово д. (Лобановский АО), Домодедово гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот., брус, 2006 год.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 05.03.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 705 тыс. → дом ≈2,75 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 5 км, 39 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,9 млн / целевая ≈4,41 млн / пессимист. ≈3,92 млн → от пессимистичной прибыль −514 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: септик; в описании: печь, колодец.
До ст. Барыбино ≈5,4 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20464
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 7 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 705 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 745 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 294 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 5,2 сот. | 1 286 933 | 247 487 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 7 сот. | 1 228 655 | 175 522 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 18 сот. | 1 350 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 5,2 сот. | 1 504 838 | 289 392 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 20 сот. | 5 900 000 | 295 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Уварово д. (Лобановский АО) | 9 сот. | 1 530 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Уварово д. (Растуновский АО) | 21 сот. | 5 590 000 | 266 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 54 348 / 123 375 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 898 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 653 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 918 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -514 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
приличные 7 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Новое Косино КП да: «ванная» + «ламинат» | 86 м² | 6 сот. | 8 400 000 | 97 674 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | да: «ванная» + «отделки» | 84 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Матчино Парк КП да: «ванная» + «отделка» | 93 м² | 6 сот. | 9 950 000 | 106 989 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дружба СНТ да: «ванная» + «мебелью» | 89 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 53 933 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Березки-2 СНТ да: «ванные» + «отделке» | 80 м² | 6 сот. | 3 590 000 | 44 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Юсупово с. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 92 м² | 6,3 сот. | 5 000 000 | 54 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Васнецово КП да: «санузла» + «теплые полы» | 77 м² | 5,8 сот. | 9 499 900 | 123 375 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом брусовой 2 этаж,общей площадью 85 кв.м на первом этаже две комнаты и терраса закрытая,на втором этаже две комнаты и балкон,в доме есть печь дровяная,на участке колодец,септик,при выезде стоит шлагбаум с видеонаблюдением,зимой постоянно трактором чистится снег,удобный асфальтированный подъезд от трассы 800 м,рядом от дома 50 м пруд,где можно ловить рыбу,участок правильной формы 6 соток,так же имеется подсобка(летний душ,туалет на участке,расстояние от МКАДа 40 км.До Москвы 40-45 мин.Показ по договорённости.