Каширское ш., 97 км от МКАД
Ступино г., Ступино гор. округ
Дом 35 м², участок 7,6 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 23.10.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Земля ≈299 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 2,27 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 39 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,27 млн / целевая ≈2,95 млн / пессимист. ≈2,62 млн → от пессимистичной прибыль −970 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Белопесоцкий ≈1,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20462
Рейтинг 12/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 33 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 298 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 272 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 128 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 229 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6,4 сот. | 3 500 000 | 546 875 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6,8 сот. | 2 390 000 | 351 471 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 5 сот. | 1 350 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Кишкино д. | 8 сот. | 4 100 000 | 512 500 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 7 сот. | 2 090 000 | 298 571 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10 сот. | 2 650 000 | 265 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 13 сот. | 6 400 000 | 492 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 394 / 100 000 / 105 263 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 111 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 620 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -970 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Лужники СНТ | 37,1 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 102 426 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 39 м² | 7,5 сот. | 3 900 000 | 100 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Ромашка СНТ | 33 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 39 394 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ока СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 190 000 | 73 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Аладьино д. | 30,4 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 105 263 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Зендиково пос. | 44,2 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 104 072 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Полянка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 88 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 400 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 35 м2 с центральным отоплением. Дом требует ремонта. Внутри две комнаты. Участок категории ЛПХ. Железнодорожная станция. Хорошая транспортная доступность. Электричество.