Каширское ш., 56 км от МКАД
Михнево пгт, Ступино гор. округ
Дом 87 м², участок 8 сот., дерево, 1970 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 28.03.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 575 тыс. → дом ≈2,92 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈1,74 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,6 млн / целевая ≈5,04 млн / пессимист. ≈4,48 млн → от пессимистичной прибыль −237 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Михнево ≈0,6 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20458
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 923 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 925 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 621 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Михнево пгт | 5 сот. | 675 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Михнево пгт | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михнево пгт | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михнево пгт | 13,8 сот. | 850 200 | 61 609 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Михнево пгт | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 8,2 сот. | 778 050 | 94 884 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Михнево пгт | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михнево пгт | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михнево пгт | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 412 / 68 115 / 79 750 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 317 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 037 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 478 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Энергетик СНТ да: «ванная» + «отделка» | 85 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 39 412 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Короськово с. да: «санузел» + «отделка» | 84 м² | 8 сот. | 6 699 000 | 79 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Марьино-2 СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 79 268 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Сумароково КП да: «санузла» + «отделка» | 79 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 56 962 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.03.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 29.04.2026 | 4 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом находится в центре поселения со всей инфраструктурой города, недалеко от жд, с хорошей транспортной доступностью, дом под ремонт или снос, есть летняя кухня и вагончики для проживания рабочих, гараж, участок ровный квадратный, улица асфальт, хорошие соседи, новый забор