Каширское ш., 61 км от МКАД
Марьино-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дом 51,4 м², участок 8 сот., 2001 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 813 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈728 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −1,69 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; свет — есть; в описании: баня, колодец, септик (по описанию).
До ст. Шугарово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20456
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 813 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 687 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 276 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Бахус СНТ | 25 сот. | 7 491 000 | 299 640 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бахус СНТ | 44 сот. | 11 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Южное СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заводчанин СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | А-108 309-й км | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 5,5 сот. | 380 000 | 69 091 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 42,5 сот. | 8 500 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Назарово д. | 47 сот. | 15 543 000 | 330 702 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 728 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 373 / 48 548 / 90 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 521 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 395 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 269 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 017 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 686 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Южное СНТ | 51 м² | 9 сот. | 1 599 999 | 31 373 | снято (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Михнево завода Опыт СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Реставратор СНТ | 50 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 170 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Михнево пгт | 51 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 147 059 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Петрищево д. | 50 м² | 12 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Останково д. | 50 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Лето СНТ | 51 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Сумароково-2 КП | 51,4 м² | 5,6 сот. | 2 212 000 | 43 035 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Новоселки пос. | 50 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Топаз СНТ | 51,4 м² | 5 сот. | 1 990 800 | 38 732 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 8 соток в СНТ СН "Марьино-2". На участке дом, баня, летняя кухня, колодец и уличный туалет. Электричество, газовый баллон и газовая плита в доме. Подведена вода в дом и баню. В бане септик (туалет) На участке плодородные деревья и кусты. Территория охраняется видео наблюдением, круглогодичный подъезд, возможна прописка. Остальное при просмотре.