Каширское ш., 55 км от МКАД
Усады пос., Ступино гор. округ
Дом 62,4 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 15.10.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 673 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 27 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −1,9 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: газ — магистральный; в описании: колодец.
До ст. Усады-Окружные ≈1,4 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20453
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 673 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 827 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 304 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Усады пос. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Усады пос. | 50 сот. | 13 333 333 | 266 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Усады пос. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Усады пос. | 37 сот. | 14 000 000 | 378 378 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Усады пос. | 10 сот. | 530 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усады пос. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усады пос. | 9 сот. | 3 454 000 | 383 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Усады пос. | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузьмино с. | 10 сот. | 3 420 000 | 342 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузьмино с. | 23 сот. | 2 650 000 | 115 217 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 248 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 761 / 45 047 / 55 556 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 764 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 618 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 327 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 896 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Марьино СНТ | 60,6 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 47 855 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Соловьи СНТ | 71 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 26 761 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Иней СНТ | 60 м² | 9 сот. | 2 490 000 | 41 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Старокурово д. | 70 м² | 12 сот. | 13 500 000 | 192 857 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Татариново с. | 68 м² | 4,5 сот. | 5 500 000 | 80 882 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Рудины д. | 54 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Рудины д. | 54 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 51 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Торбеево ТСН | 71 м² | 8 сот. | 2 999 000 | 42 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 146284445 В продаже загородный дом 62,4 кв.м. в п. Усады Ступинского городского округа Московской области. Земельный участок 8 соток. Земли населенных пунктов, для ЛПХ. Просторный дом из бревна (зимний лес), готовый к обустройству. Под всем домом подвал, в рост человека. Электричество подключено. Есть канализационный колодец. Магистральный газ проходит по улице, соседи подключены. На земельном участке также расположена 1/2 старого дома (под снос). Есть адрес, можно оформить прописку. Соседи по улице проживают постоянно. Рядом школа, детский сад, церковь, сетевой магазин и остановка общественного транспорта.