Каширское ш., 35 км от МКАД
Барыбино СНТ, Домодедово гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., 2018 год.
Цена 1,3 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 53 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 771 тыс. → дом ≈529 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 107 тыс.–183 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,04 млн / целевая ≈3,64 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,63 млн ₽, маржа 50 %, ROI 101 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, колодец.
До ст. Барыбино ≈4 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20449
Рейтинг 77/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 19.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 460 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 771 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 529 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Восход СНТ | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Восход СНТ | 8 сот. | 540 000 | 67 500 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лобаново с. | 10 сот. | 1 590 000 | 159 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лобаново с. | 10,9 сот. | 1 903 000 | 174 587 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лобаново с. | 8,2 сот. | 1 180 000 | 143 902 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лобаново с. | 16,8 сот. | 2 282 080 | 135 838 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лобаново с. | 7,2 сот. | 1 620 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Северка-Уварово СНТ | 10 сот. | 1 260 000 | 126 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лобаново с. | 7,3 сот. | 1 400 000 | 191 781 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Северка-Уварово СНТ | 8,4 сот. | 2 188 000 | 260 476 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 106 667 / 132 258 / 183 333 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 041 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 839 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 637 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 233 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 628 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 101 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Три Берёзки - Бехтеево СНТ да: «душевую» + «мебелью» | 30 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Введенское с. да: «все удобства в доме» + «ремонт» | 31 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 132 258 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Керамик СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 300 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Домклик | 1 300 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадью 6 соток. Участок правильной формы. Под уклон. На участке имеется дом для круглогодичного проживания, без права прописки Производство Детинец. Утеплён и обшит сайдингом. Отопление-камин и электрические конвекторы. На участке колодец 4 кольца. В дом заведена вода. На участке вода сезонная. Так же на участке имеется старый дом. Который не использовался. Есть добротный летний душ и курятник. Туалет на улице. На территории СНТ работают сезонный магазин. Вдоль всего СНТ протекает река Медведка. До станции Барыбино 10 минут транспортом. Возможен торг.