Каширское ш., 4 км от МКАД · земля с домом
Солнечный Остров мкр., Ленинский гор. округ
Участок 2 сот.
Дом по описанию: «Для себя: Встаёт дом 6×8 м с террасой, парковка, мангал.»
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 19.02.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 26 %
Земля ≈770 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 1,54 млн → дом ≈459 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Заводская ≈3,8 км по прямой; до МКАД 4 км, на машине ≈17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20441
Рейтинг 73/100 · уверенность 26 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: площадь дома, материал, год, коммуникации); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 42.9 |
| торг | 5 | 100 % | 14.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 12.3 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 770 313 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 541 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 459 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 400 000 | 843 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 4 сот. | 4 650 000 | 1 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечный Остров мкр. | 3 сот. | 2 300 000 | 766 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мосмек-4 СНТ | 8 сот. | 6 449 999 | 806 250 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мосмек-4 СНТ | 5,9 сот. | 7 299 999 | 1 237 288 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мосмек-4 СНТ | 9 сот. | 6 799 999 | 755 555 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мосмек-4 СНТ | 4,8 сот. | 2 999 999 | 625 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 6 999 000 | 1 093 594 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мосмек-3 ОНТ | 8 сот. | 6 449 999 | 806 250 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечный Остров мкр. | 6,4 сот. | 5 000 000 | 781 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.02.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 02.03.2026 | 1 999 999 (−400 001) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 500 000 (+500 001) | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Торг исключен. Собственник. Документы готовы. Газ, электричество можно провести, 1,92 сотки (8×24 м). 6 км до Мкад. Закрытый район со шлагбаумом. Соседи уже живут поселок активный. Вид с участка прямо в лес, как на фото. Рядом Москва-река и базы отдыха. Для себя: Встаёт дом 6×8 м с террасой, парковка, мангал. Газ и асфальт в планах. Доставка продуктов за 15 минут. Транспорт пешком. Ночью фонари. Для бизнеса (цифры): · Посуточная аренда: 1 модульный домик от 5 000 Р/сутки, загрузка летом 80%, зимой 4050%. Средний доход от 1,2 млн Р/год с одного домика. · Окупаемость: 1824 месяца. · Склад/ангар: аренда в этом направлении от 8001 200 Р/м2 в год. При площади 60-80 м2 доход от 480 000 Р/год пассивно. · Рост цены: после подведения газа и асфальта стоимость участка вырастет минимум на 1520%. Живой район. Соседи уже здесь. Лес перед вами. Деньги рядом. Торга нет. Звоните. Всё посчитаем на месте.