Каширское ш., 89 км от МКАД · земля с домом
Баскачи д., Кашира гор. округ
Дом 16 м², участок 9 сот.
Дом по описанию: «Дом 16 кв. М. + пристройка(кухня) + второй полуэтаж.»
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 354 тыс. → дом ≈3,15 млн ₽, 197 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,37 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −2,07 млн ₽, маржа −170 %, ROI −63 %.
Коммуникации: вода — нет; свет — есть.
До ст. Кашира-Силовая ≈5,1 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20435
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 354 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 146 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 196 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Баскачи д. | 36 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Баскачи д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Баскачи д. | 12 сот. | 470 000 | 39 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хворостянка д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хворостянка д. | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хворостянка д. | 6,4 сот. | 500 000 | 78 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хворостянка д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хворостянка д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Кропотово СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Смена СНТ | 11,3 сот. | 1 200 000 | 106 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 899 / 83 333 / 131 016 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 526 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 450 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 373 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 221 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 074 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −170 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Чайка СНТ | 15 м² | 8 сот. | 999 000 | 66 600 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хворостянка д. | 20 м² | 12,5 сот. | 4 000 000 | 200 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Дубрава СНТ | 19,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Металлург-13 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Семенково д. | 18 м² | 11 сот. | 2 300 000 | 127 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Возрождение СНТ | 18 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дорожник СНТ | 12 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Пенье д. | 20,7 м² | 6 сот. | 888 000 | 42 899 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | 18,7 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 131 016 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.6 км | Металлург-7 СНТ | 20 м² | 5,1 сот. | 1 495 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём участок в деревне Баскачи. 10 минут до города по асфальтированной дороге, все документы готовы. Дом 16 кв. М. + пристройка(кухня) + второй полуэтаж. Сам дом с пмж. На учасике беседка, курятник(утепленный), плодовые деревья, кустарники и. Многое другое. Воды нет, но возможно подключить, электричество есть. Торг уместен. Звоните, покажем, расскажем.