Каширское ш., 42 км от МКАД
Взгорье СНТСН, Ступино гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 01.06.2022.
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 64 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,35 млн / целевая ≈7,51 млн / пессимист. ≈6,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,25 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Вельяминово ≈2,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20431
Рейтинг 78/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 86 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Взгорье СНТСН | 16 сот. | 5 500 000 | 343 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Взгорье СНТСН | 5 сот. | 918 444 | 183 689 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мосинжбетон СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мосинжбетон СНТ | 19,6 сот. | 3 150 000 | 160 714 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рудины д. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рудины д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рудины д. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рудины д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рудины д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 723 / 83 500 / 133 000 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 350 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 932 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 515 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 680 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 245 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рудины д. да: «санузел» + «мебель» | 100 м² | 8 сот. | 8 350 000 | 83 500 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | да: «канализация в доме» + «ремонт» | 100 м² | 8 сот. | 13 300 000 | 133 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вельяминово-Юрьевка СНТ да: «душевой» + «мебелью» | 94 м² | 7,5 сот. | 5 990 000 | 63 723 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.06.2022 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 56759584 Дом находится по авансом. Продается дом 100 кв.м. на участке 8 соток в СНТ "Взгорье" , рядом с д. Рудины, Ступинского р-на. Дом 2-х этажный из бруса 150*150, на ленточном фундаменте из блоков ФБС-3, крыша мягкая кровля. В доме электричество, на участке колодец. На 1-ом этаже: коридор, комната под санузел, большая гостиная с камином. На 2-ом этаже: 2 изолированные комнаты и холл. На участке так же расположена летняя кухня, санузел, душевая, хоз строение. Участок ровный, правильной формы, ухоженный, много декоративных, дорогих растений, так же плодово-ягодные деревья и кустарники. По фасаду забор из металлического штакетника. СНТ охраняется, оснащено автоматическими воротами, рядом лес. Подъезд круглогодичный, зимой дороги чистят, некоторые соседи проживают круглогодично. Рядом д. Рудина и с. Татариново, где есть вся инфраструктура (школа, детский сад, различные магазины, аптека, амбулатория и тд). До ж/д станции Вельяминово, Павелецкого направления 2,5 км. Дом зарегистрирован, участок отмежеван, один взрослый собственник. Дом продается с мебелью и техникой, заезжай и живи!