Каширское ш., 79 км от МКАД
Васильки-2 СНТ, Ступино гор. округ
Дача 88,8 м², участок 10 сот., дерево, 2006 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2023.
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 700 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 14 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,22 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Сотниково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №20427
Рейтинг 23/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 700 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 270 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка СНТ | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Весна СНТ | 6 сот. | 725 000 | 120 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бабеево д. | 23 сот. | 1 540 000 | 66 957 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бабеево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Байдиково д. | 8 сот. | 560 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Савельево д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Байдиково д. | 6,3 сот. | 1 800 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Байдиково д. | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 676 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 35 150 / 56 716 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 219 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 058 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 897 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 575 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 226 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Фортуна СНТ | 90 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Михнево СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Шугарово д. | 104 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 35 577 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Рябинка СНТ | 72 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | 2-я Пятилетка д. | 70 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 14 286 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Песочное-2 СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Березки-НТ СНТ | 110 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 41 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Огонек СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 56 716 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2023 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ровный участок прямоугольной формы с домом. РАСПОЛОЖЕНИЕ: Находиться в тихом месте (тишина и спокойствие без какой либо суеты и проходящих рядом дорог) В пешей доступности озеро для рыбалки, пляж, грибные леса, родник с чистой водой и микрорайон Новое Ступино со всей инфраструктурой (школа, сад); Хорошие соседи, проживают круглогодично. Закрытая территория. Участок огорожен забором, установлена бытовка, хозяйственный блок, колодец, летний душ. Дом деревянный внутренняя отделка вагонкой, кровля металлочерепица, печь, на окнах стеклопакеты. Проживать можно как летом (в жаркое время прохладно), так и в зимний период (дом быстро прогревается). Участок просторный, есть место для постройки дома и реализации ландшафтного дизайна. Без обременений, в собственности более 5 лет. Оставляем весь хоз инвентарь и всю мебель. Торг уместен.