Ленинградское ш., 50 км от МКАД
Клен СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 39 м², участок 6 сот.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,75 млн ₽ от 13.12.2021.
Рейтинг 24/100 · уверенность 44 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 825 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 61 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈680 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,79 млн / пессимист. ≈2,48 млн → от пессимистичной прибыль −490 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Сенеж ≈1,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20421
Рейтинг 24/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 143 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 910 000 | 113 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Возрождение СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Козино д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сенеж-2 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мошницы д. | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козино д. | 6,6 сот. | 2 700 000 | 409 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружный СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 250 / 77 500 / 172 500 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 106 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 951 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 795 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 485 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -490 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Надежда-1 СНТ да: «ванная» + «ремонтируется» | 40 м² | 5,6 сот. | 3 100 000 | 77 500 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Вертлино д. да: «душевая кабина» + «ремонта» | 40 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 172 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Ермолино д. да: «ванной» + «мебель» | 40 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 61 250 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.12.2021 | 2 750 000 | история площадки |
| 01.03.2022 | 2 950 000 (+200 000) | история площадки |
| 30.05.2022 | 2 700 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа! Возможен торг! Продается уютная дача. Обжитое СНТ, хорошие соседи. Постоянная прописка и социальное обслуживание Подмосковья. В 3 км вся инфраструктура г. Солнечногорска: магазины, аптеки, поликлиники, ФОК, ТЦ... Свежий ремонт, не требует дополнительных вложений. Возможность электрического или печного отопления. Планируется газификация СНТ. Независимое водоснабжение - свой колодец на участке. Беседка, мангальная зона, ухоженный сад - все готово для отдыха. Ландшафтный дизайн (газон, живая изгородь из высоких туй, многолетние ели, сосна, декоративные кустарники и растения). Оборудованы места хранения садового инвентаря. Низкая совокупная стоимость владения. Взносы 7100 руб/год. Возможность приобретения соседнего участка 6 соток и строительство на нем дома. Дачу можно использовать временно на период строительства основного дома на соседнем участке и в дальнейшем использовать как гостевой дом. Быстрый выход на сделку. Сопровождение и оформление сделки в подарок!