Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Бочевино д., Воскресенск гор. округ
Дом 41,1 м², участок 15 сот., брус, 1960 год.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 03.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 851 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈722 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −571 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Конобеево ≈4,2 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2042
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 705 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 851 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 049 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 523 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бочевино д. | 19 сот. | 1 550 000 | 81 579 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бочевино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бочевино д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Медведево д. | 22 сот. | 950 000 | 43 182 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Медведево д. | 20 сот. | 1 550 000 | 77 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Медведево д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Медведево д. | 22 сот. | 1 150 000 | 52 273 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бессоново д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бессоново д. | 19 сот. | 1 650 000 | 86 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бессоново д. | 9,5 сот. | 890 000 | 93 684 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 722 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 51 149 / 95 745 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 207 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 097 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 986 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -571 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Щербово д. | 40 м² | 20 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бессоново д. | 44,1 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 49 887 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Усадище с. | 40 м² | 15,5 сот. | 2 099 000 | 52 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Старая д. | 38,6 м² | 11,9 сот. | 1 800 000 | 46 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Богатищево д. | 39,5 м² | 16,5 сот. | 3 300 000 | 83 544 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Барановское с. | 47,7 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 52 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Старая д. | 47 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 95 745 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бессоново д. | 32,6 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 36 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Старая д. | 47 м² | 10 сот. | 4 300 000 | 91 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Вдохновение СТСН | 40 м² | 7,7 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.09.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается деревянный дом из бруса на участке 15 соток, но фактически 18 соток. Дом находится в центре участка В доме просторная комната и кухня, также есть терраса. Позади дома большая хозпостройка. На участке ягодные кустарники, плодовые деревья. В доме можно прописаться. В доме есть электричество, газ по границе участка. можно провести в дом. Дом и участок с межеванием поставлены на кадастровый учёт. Все документы в полном порядке. Один собственник, никто не прописан.