Ленинградское ш., 34 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 120 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 11.03.2022.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 71 %
Земля ≈407 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,44 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 5 км, 88 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,84 млн / целевая ≈9,76 млн / пессимист. ≈8,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,5 млн ₽, маржа 40 %, ROI 68 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — нет; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Локомотив ≈3,3 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20415
Рейтинг 84/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 407 143 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 443 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 057 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 808 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Энтузиаст СНТ | 7,6 сот. | 2 200 000 | 289 474 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лыткино д. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пятницкие дачи дп | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пятницкие дачи дп | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пятницкие дачи дп | 6,2 сот. | 3 000 000 | 483 871 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечное СНТ | 12 сот. | 7 300 000 | 608 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пятницкие дачи дп | 7,7 сот. | 15 000 000 | 1 948 052 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лыткинский КДЗ | 7,2 сот. | 3 267 000 | 453 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лыткино д. | 5 сот. | 2 600 000 | 520 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лыткинский КДЗ | 6,9 сот. | 3 548 700 | 514 304 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 611 / 93 636 / 103 120 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 844 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 302 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 760 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 500 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
Аналоги
приличные 7 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Марьино д. да: «ванной» + «евроремонт» | 120 м² | 6 сот. | 10 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лен СНТ да: «ванная» + «отделкой» | 118 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 88 983 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Звезда СТ да: «санузел» + «мебель» | 130 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 53 846 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Химик СНТ да: «ванные» + «мебель» | 125 м² | 6 сот. | 12 890 000 | 103 120 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Холмы-1 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 113 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 87 611 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Лес СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 110 м² | 6 сот. | 10 700 000 | 97 273 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Повадино д. да: «санузел» + «отделке» | 130 м² | 6 сот. | 12 980 000 | 99 846 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2022 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажная дача в СНТ Энтузиаст. Участок 6 соток. Дом из бруса, утепленный, участок 6 соток, на участке колодец и септик. Подключено электричество. Железнодорожная станция в пешей доступности. Непосредственная близость с Зеленоградом. Хорошее место для отдыха.