Ленинградское ш., 32 км от МКАД
Калининец-3 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 18,8 м², участок 9 сот., щитовой.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 03.02.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 54 %
Земля ≈335 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 3,02 млн → дом ≈482 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 100 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈376 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,31 млн / целевая ≈2,08 млн / пессимист. ≈1,85 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Берёзки-Дачные ≈2,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20414
Рейтинг 37/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 53 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 335 366 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 018 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 482 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 638 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Калининец-3 СНТ | 27 сот. | 15 000 000 | 555 556 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калининец-3 СНТ | 23 сот. | 7 500 000 | 326 087 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гончары СНТ | 12 сот. | 3 990 000 | 332 500 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гончары СНТ | 11,6 сот. | 3 990 000 | 343 966 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гончары СНТ | 30 сот. | 9 100 000 | 303 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гончары СНТ | 8,6 сот. | 3 888 000 | 452 093 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Калининец-3 СНТ | 9 сот. | 3 150 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Гончары д. | 11,6 сот. | 3 990 000 | 343 966 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гончары д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калининец СНТ | 6 сот. | 5 100 000 | 850 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 376 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 143 750 / 150 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 307 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 192 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 076 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 846 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 505 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Семейный Парк КП | 15 м² | 11 сот. | 2 250 000 | 150 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Солнечная Поляна СНТ | 18 м² | 5,5 сот. | 990 000 | 55 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Заовражье д. | 20 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Монтажник СНТ | 16 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 143 750 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Клушино СНТ | 15 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 300 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.02.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача,9 соток с летним домиком(щитовой 2 комнаты+пристройка кухня),2 парника(3*6), беседка (2*3), вода колодец, есть электричество, хозблок с утеплным летним душем, на участке растут смородина, крыжовник, ежевика. Зимой дороги чистят, многие в снт живут круглый год. Остальные вопросы по телефону.