Ленинградское ш., 82 км от МКАД
Венеция СНТ, Клин гор. округ
Дом 90,6 м², участок 6 сот., дерево, 2010 год.
Цена 2,59 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 488 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 36 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,71 млн, покупка после торга ≈2,2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,74 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль −592 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — 10 кВ; в описании: скважина.
До ст. Ямуга ≈0,5 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №20399
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 194 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 102 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 201 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Железнодорожник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесная Дача СНТ | 6,1 сот. | 750 000 | 122 951 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кристалл СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесная Дача СНТ | 6 сот. | 625 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Утро СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Локомотив-4 СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Клинское СНТ | 6 сот. | 2 400 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рассвет СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 712 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 43 750 / 121 978 |
| цена объекта | 2 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 201 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 152 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 944 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 737 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 322 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -591 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | да: «сан узел» + «мебель» | 91 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 121 978 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Спутник СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 96 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мичуринец СНТ да: «санузел» + «ремонтом» | 84 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 590 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 590 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 90 м2 двухэтажный на участке 6 соток в СНТ Венеция в Ямуге, в 10 км от г. Клин. Дом деревянный, построен в 2000 году, теплый и чистый, отделан сайдингом, крыша- профнастил, деревянные окна, металлическая входная дверь, внутри отделан вагонкой, отопление электричеством, вода в дом не заведена, скважина во дворе. Электричество 10 кВт. В доме три изолированные комнаты (13-15 м2, на первом этаже и 15 м2 на втором этаже), кухня 16 м2. Мебель и техника остаётся покупателю, дом чистый без насекомых, въезжай и живи. На участке есть хозблок, душ и санузел, стоянка. Участок правильной прямоугольной формы без уклона, выходит к лесу. Летом очень зелено, все растёт, земля-чернозём, на участке несколько плодовых деревьев (яблони и груши), смородина, малина, в лесу много грибов (белых). Стоянка у ворот для двух автомобилей. СНТ имеет огороженный периметр и собственную охрану. Очень тихое и спокойное место. Зимой дорогу чистят от снега. В шаговой доступности несколько магазинов, детская площадка, 10 минут пешком от ж/д станции Ямуга или 5 минут на машине от трасс М-10 или М-11. Документы к сделке готовы. Один взрослый собственник, прописанных нет. Более 5 лет в собственности. Ипотека возможна. Показ по предварительной договоренности.