Ленинградское ш., 72 км от МКАД
Высоковские Дачи КП, Клин гор. округ
Дом 16 м², участок 20 сот., бревно.
Цена 200 тыс. ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈83 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 8,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 30 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈170 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈903 тыс. / целевая ≈813 тыс. / пессимист. ≈722 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈232 тыс. ₽, маржа 32 %, ROI 47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈4,5 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20394
Рейтинг 74/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 95 % | 50.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 6.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 604 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 8,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 652 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Косово д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Косово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Масюгино д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 16 сот. | 2 300 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Бекетово д. | 16 сот. | 1 570 000 | 98 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 47 861 / 138 889 |
| цена объекта | 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 170 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 903 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 858 000 ₽ |
| продажа: целевая | 813 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 232 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.7 км | Покровка д. | 16,7 м² | 24,9 сот. | 6 500 000 | 389 222 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Малое Щапово д. | 18 м² | 16 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мираж СНТ | 20 м² | 12 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Корост д. | 18 м² | 20 сот. | 850 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Новиково д. | 20 м² | 12 сот. | 970 000 | 48 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам сруб 4*4 под разбор. Самовывоз.