Ленинградское ш., 78 км от МКАД · земля с домом
Новиково д., Клин гор. округ
Дом 29 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «Земельный участок 15 соток, на территории расположен жилой дом площадью 29 кв. М.»
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 11.02.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 495 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −231 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈22,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20392
Рейтинг 21/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 7.3 |
| торг | 5 | 78 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 495 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 005 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 655 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лукино д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лукино д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лукино д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лукино д. | 15 сот. | 460 000 | 30 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лукино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лукино д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лукино д. | 15 сот. | 430 000 | 28 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спецово д. | 15 сот. | 2 195 800 | 146 387 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Яр СНТ | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Дубки пос. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 000 / 60 606 / 135 628 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 030 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 928 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 827 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 624 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -231 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новиково д. | 30 м² | 12 сот. | 930 000 | 31 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Троицкое с. | 29,6 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 74 324 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Струбково д. | 33 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Жестоки д. | 33 м² | 22 сот. | 8 000 000 | 242 424 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ковылино д. | 35,4 м² | 8,2 сот. | 2 900 000 | 81 921 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | 30 м² | 13 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | сохраненная копия | |
| 14.4 км | Макшеево д. | 26,1 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 57 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Рыбацкая деревня КП | 24,7 м² | 8,5 сот. | 3 350 000 | 135 628 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Третьяково д. | 25 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Княгинино СНТ | 37 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 35 135 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 15.02.2026 | 1 700 000 (+100 000) | история площадки |
| 24.03.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 15 соток, на территории расположен жилой дом площадью 29 кв. М. Находится в деревне Новиково (г. О. Клин).