Ленинградское ш., 86 км от МКАД · земля с домом
Мечта СНТ, Клин гор. округ
Дом 84 м², участок 17 сот.
Дом по описанию: «Продаются два ровных сухих участка по 8,5 соток, плюс двухэтажный дом 84 кв. М. На прочном целом фундаменте.»
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,08 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,68 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,21 млн / целевая ≈3,78 млн / пессимист. ≈3,36 млн → от пессимистичной прибыль −696 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Путепроводная ≈1,4 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20389
Рейтинг 24/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 761 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 084 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 716 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Мечта СНТ | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Головково д. | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головково д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головково д. | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | М-10 Россия 108-й км | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головково д. | 34 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головково д. | 30 сот. | 3 450 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нептун СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | М-10 Россия 108-й км | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 680 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 404 / 52 500 / 107 612 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 205 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 995 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 784 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 364 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -696 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Радуга СНТ | 78 м² | 17 сот. | 2 600 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Головково КП | 80 м² | 16,6 сот. | 6 700 000 | 83 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Решетниково пос. | 80 м² | 15 сот. | 4 900 000 | 61 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Минино д. | 80 м² | 25 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Решетниково пос. | 79 м² | 15 сот. | 6 200 000 | 78 481 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Спас-Заулок с. | 94 м² | 15 сот. | 2 200 000 | 23 404 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Решетниково пос. | 80 м² | 20 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | сохраненная копия |
| 5.9 км | Решетниково пос. | 76,2 м² | 8,7 сот. | 8 200 000 | 107 612 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Лесное СНТ | 80 м² | 9,9 сот. | 1 898 236 | 23 728 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Решетниково пос. | 73,1 м² | 12 сот. | 7 500 000 | 102 599 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаются два ровных сухих участка по 8,5 соток, плюс двухэтажный дом 84 кв. М. На прочном целом фундаменте. Также на участке имеется сруб под баню, туалет, колодец. Плодовые деревья и кустарники. Въезд в Снт под шлагбаум. Недалеко есть калитка в поле, а за ним Козловский заповедник с грибами и ягодами. С двух сторон забор-профлист, остальные стороны-сетка рабица. Тихие приветливые соседи. Участки и дом оформлены, границы уточнены. Один собственник.