Ленинградское ш., 24 км от МКАД
Поярково д., Химки гор. округ
Дом 15 м², участок 6 сот., 2026 год.
Цена 1,45 млн ₽; цена не менялась с 12.05.2026.
Рейтинг 78/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈505 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 240 тыс.–875 тыс. ₽/м², медиана 351 тыс.
Ремонт ≈100 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,4 млн / целевая ≈4,86 млн / пессимист. ≈4,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,99 млн ₽, маржа 69 %, ROI 224 %.
⚠ ROI 224 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Аэропорт Шереметьево. Терминалы B, C ≈6 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №20381
Рейтинг 78/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 505 342 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 032 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поярково д. | 14,7 сот. | 20 000 000 | 1 360 544 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поярково д. | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поярково д. | 30 сот. | 30 000 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 14 сот. | 3 800 000 | 271 429 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 4 сот. | 5 600 000 | 1 400 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 23,4 сот. | 12 200 000 | 521 368 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 8,2 сот. | 4 000 000 | 487 805 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 30 сот. | 33 000 000 | 1 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поярково д. | 34 сот. | 62 000 000 | 1 823 529 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 239 583 / 350 666 / 875 000 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 399 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 129 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 859 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 319 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 986 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 224 % |
| пояснение расчета | ROI 224 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 224 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.1 км | Некрасовский пгт | 15 м² | 4,2 сот. | 3 900 000 | 260 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Малая Черная д. | 15 м² | 7,1 сот. | 6 620 000 | 441 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Горняк СНТ | 12,1 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 256 198 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Лесная Полянка СНТ | 19,2 м² | 7,4 сот. | 4 600 000 | 239 583 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Медведки КП | 12 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 875 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Метровагонмаш СНТ | 12 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 566 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 1 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
!!!НОВАЯ БАНЯ В НАЛИЧИИ!!! Основной каркас металлический швеллер толщиной 7 мм. - утепление 100 мм мин вата - ветро влаго/пароизоляция - сайдинг наружный - наружное освещение - крыша скатная профлист - стеклопакет двух камерный - пол кварцвинил - теплые полы - бойлер накопительный - щиток - кухонный гарнитур - душевая кабина 80120 - печь Везувий укомплектована камнями и системой дымохода из сэнгвич труб толщиной 0.8 мм - внешнее питание электро и водоснабжения - вывод канализационных труб под 50 ую трубу - система вентиляции Баня под ключ, в наличии, посмотреть можете в любое время, цена именно та что указана в объявлении. Подходит для круглогодичного использования В подарок: - камни - веники из дуба - варежки и шапка - тазик - дрова на первую топку И вам останется только затопить баню и окунуться в блаженное парение. ЗВОНИТЕ, ПРИЕЗЖАЙТЕ, СМОТРИТЕ И ЗАБИРАЙТЕ. Эта баня подарит вам кучу положительных эмоций и прослужит долгие годы.