Ленинградское ш., 52 км от МКАД
Былина СНТ, Клин гор. округ
Дом 109,3 м², участок 6 сот., пенобетон.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 29.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 7 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 67 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 563 тыс. → дом ≈1,59 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 99 тыс.–173 тыс. ₽/м², медиана 135 тыс.
Ремонт ≈1,89 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈15,31 млн / целевая ≈13,78 млн / пессимист. ≈12,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,54 млн ₽, маржа 70 %, ROI 230 %.
⚠ ROI 230 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Покровка ≈8,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20376
Рейтинг 78/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 810 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 563 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 587 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Поповка д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поповка д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поповка д. | 15 сот. | 3 050 000 | 203 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поповка д. | 21 сот. | 1 950 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Каравай СНТ | 5,7 сот. | 1 150 000 | 201 754 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поповка д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шмель СНТ | 8,2 сот. | 1 250 000 | 152 439 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Импульс СНТ | 7,2 сот. | 1 200 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сырково д. | 25 сот. | 1 990 000 | 79 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поповка д. | 15 сот. | 1 550 000 | 103 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 886 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 99 352 / 135 135 / 173 238 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 15 315 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 14 549 000 ₽ |
| продажа: целевая | 13 784 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 12 252 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 538 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 230 % |
| пояснение расчета | ROI 230 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 230 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Жемчужина СНТ да: «ванная» + «тёплый пол» | 113,4 м² | 6,4 сот. | 12 500 000 | 110 229 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Истраград КП да: «с/у» + «теплые полы» | 112 м² | 6,4 сот. | 15 490 000 | 138 304 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Якиманский залив КП да: «с/у» + «теплые полы» | 112 м² | 6,4 сот. | 15 490 000 | 138 304 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Миронцево д. да: «с/у» + «отделка» | 111 м² | 6 сот. | 17 900 000 | 161 261 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Миронцево СНТ да: «с/у» + «отделка» | 111 м² | 6,5 сот. | 15 000 000 | 135 135 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Малахитовые дачи КП да: «ванная» + «отделка» | 108 м² | 6 сот. | 10 730 000 | 99 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Надеждино д. да: «ванная» + «ремонт» | 100 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 32 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Миронцево д. да: «санузла» + «отделка» | 105 м² | 5,9 сот. | 18 190 000 | 173 238 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Родионцево д. да: «ванная» + «мебелью» | 105 м² | 6 сот. | 12 750 000 | 121 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Энергетик-1 СНТ да: «санузел» + «отделка» | 120 м² | 6,2 сот. | 15 999 000 | 133 325 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.11.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.12.2025 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.12.2025 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.01.2026 | 2 499 000 (−351 000) | история площадки |
| 20.01.2026 | 2 399 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 150 000 (−249 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дом 109 кв. М на участке 6 соток в Снт Былина Клинского района Московской области. Участок прямоугольной формы, сухой, имеет естественный уклон к реке. На участке двухэтажный дом с печным отоплением, на цокольном этаже расположен гараж и летняя кухня, на первом этаже кухня, открытая терраса с прекрасным видом на долину реки Катыш. На втором этаже просторная комната. Дом зарегистрирован как Жилой! В него возможно прописаться при необходимости! На участке также имеется отдельно стоящая бревенчатая Баня с душем, детская площадка, туалет, крольчатник. На участке центральный летний водопровод, свет 5 квт. Закрытый въезд в Снт. Очень живописное место, Снт граничит с лесом и р. Катыш. Возможно приобретение в Ипотеку, документы готовы к сделке! Оперативный показ и выход на сделку! Звоните!