Ленинградское ш., 83 км от МКАД
Голышкино д., Клин гор. округ
Дом 66 м², участок 13 сот.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 10.10.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 735 тыс. → дом ≈65 тыс. ₽, 985 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −216 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Высоково ≈4,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №20368
Рейтинг 29/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 510 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 65 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 985 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Голышкино д. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Голышкино д. | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голышкино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Голышкино д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колосово д. | 14,9 сот. | 770 000 | 51 678 | снят (цена объявления) 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колосово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горки д. | 10 сот. | 680 000 | 68 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ловцово д. | 16 сот. | 850 000 | 53 125 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Голышкино д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Колосово д. | 8 сот. | 200 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 846 / 32 198 / 65 657 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 230 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 118 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 007 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 784 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -216 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Колос СНТ | 65 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Лужок СНТ | 67 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 22 388 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Северянин СНТ | 65 м² | 8 сот. | 900 000 | 13 846 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Косово д. | 65 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 53 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дмитриева д. | 68 м² | 16 сот. | 2 300 000 | 33 824 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Солнышко СНТ | 70 м² | 8 сот. | 1 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Весна СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 140 000 | 30 571 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Оптимист СНТ | 67 м² | 9,9 сот. | 4 399 000 | 65 657 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Оптимист СНТ | 67 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 52 239 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Северянин СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2025 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дoм 66,5 кв.м, на участке 13 соток, в живопиcной дeревне Клинcкого paйoнa вблизи гoрода Bысокoвскa Голышкинo. Подведен свет 15 КВт, газ по границе участка. Земельный участок ровный, прямоугольной формы, межевание выполнено. Подъездные пути