Ленинградское ш., 36 км от МКАД
Юбилейный-2 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 79 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 4,4 млн; первая цена 4,4 млн ₽ от 15.05.2025.
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,42 млн → дом ≈2,07 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–231 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈1,58 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,48 млн / целевая ≈7,63 млн / пессимист. ≈6,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,24 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈6,6 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №20363
Рейтинг 84/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 98 % | 44.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 417 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 073 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 241 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юбилейный СНТ | 24 сот. | 4 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юбилейный-2 СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хметьево д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хметьево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хметьево д. | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гигирево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гигирево д. | 12 сот. | 4 100 000 | 341 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 79 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 875 / 96 358 / 230 769 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 477 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 053 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 629 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 782 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 235 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Рассвет-3 СТ | 80 м² | 6,4 сот. | 3 990 000 | 49 875 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Аист СНТ | 81 м² | 8 сот. | 7 060 000 | 87 160 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 81 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 80 247 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Кружева КП | 65 м² | 12 сот. | 15 000 000 | 230 769 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Новое Мишкино КДЗ | 88 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 142 045 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Ростовцево д. | 90 м² | 8 сот. | 9 500 000 | 105 556 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Тимоново д. | 90 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Хоругвино д. | 88 м² | 8 сот. | 9 900 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Транс СНТ | 70 м² | 16 сот. | 5 500 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Савельево д. | 102 м² | 9 сот. | 18 500 000 | 181 373 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2025 | 4 399 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 999 000 (−400 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 3 490 000 (−509 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Солнечногорский район, вблизи д. Радумля, Снт Юбилейный-2. Большой участок 12 соток, на котором расположен жилой дом 72,9 кв. М. В доме разведено отопление, обустроен санузел, кухня, спальни.