Новорязанское ш., 43 км от МКАД
Дубовая Роща пос., Раменский гор. округ
Дом 41 м², участок 3,5 сот., кирпич, 2021 год.
Цена 2,14 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 72/100 · уверенность 63 %
Земля ≈333 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 1,17 млн → дом ≈973 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 94 тыс.–202 тыс. ₽/м², медиана 124 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,82 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,57 млн / целевая ≈5,01 млн / пессимист. ≈4,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,91 млн ₽, маржа 43 %, ROI 75 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — магистральный; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Совхоз ≈1,4 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2036
Рейтинг 72/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 333 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 167 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 973 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 732 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубовая Роща пос. | 2,1 сот. | 1 800 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубовая Роща пос. | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубовая Роща пос. | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубовая Роща пос. | 2 сот. | 1 500 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубовая Роща пос. | 10 сот. | 6 300 000 | 630 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубовая Роща пос. | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Санатория Раменское пос. | 12 сот. | 4 850 000 | 404 167 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубовая Роща пос. | 9,2 сот. | 5 500 000 | 597 826 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубовая Роща пос. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Литвиново д. | 2 сот. | 1 797 000 | 898 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 750 / 123 724 / 201 511 |
| цена объекта | 2 140 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 819 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 565 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 287 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 008 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 452 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 913 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 75 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубовая Роща пос. | 32 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 39,7 м² | 3 сот. | 8 000 000 | 201 511 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Новое с. | 46,5 м² | 5,2 сот. | 5 500 000 | 118 280 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 48 м² | 3,7 сот. | 6 200 000 | 129 167 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 2 140 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 140 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся небольшой ЖИЛОЙ ДОМ (возможна регистрация для ПМЖ ) на земле ИЖС в посёлке городского типа Дубовая Роща . Дом 2х эт. , первый эт стены кирпич , прихожая и комната , второй этаж утеплённый каркас , одна комната . На участке эл-во , колодец для технических нужд , магистральный газ проходит вдоль границы участка . В шаговой доступности вся инфраструктура посёлка это сетевые магазины , администрация , медицинский пункт , школа , автобусная остановка , ж/д станция . Соседи проживают круглогодично .